Règles de la preuve sur les dégradations locatives rappelées par la Cour de cassation

​​​​​​​Selon l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Si un constat d'huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507), un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Aussi, lorsque le bailleur, qui a connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontre pas avoir tenté d'établir amiablement l'état des lieux de sortie de manière contradictoire et n'a pas fait appel à un huissier de justice, l'état des lieux de sortie qu'il invoque ne peut faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires. Cour de cassation Troisième chambre civile - 16 novembre 2023- Pourvoi n° 22-19.422.

Il s'en déduit :
- pour le bailleur : qu'il a tout intérêt à avoir recours à un commissaire de justice pour l'état des lieux de sortie s'il constate, lors d'une visite des lieux que la loi lui permet de faire du temps de l'occupation des locataires, des dégradations;
- pour le locataire : qu'il ne peut se voir opposer valablement un état des lieux établi par le bailleur lui-même sans avoir été préalablement convoqué et alors que le bailleur pouvait le faire utilement.